文：刘志刚@互联网技术武林小编

10月7日，长租公寓知名品牌青客公寓宣布向英国股票交易联合会递交首次公开募股（IPO）文档，方案在纳斯达克上市，预估股权融资一亿多美元。假如一切如愿以偿，青客公寓将变成长租公寓境外上市第一股。

而就在9月份，自如友家被爆方案更快于2022年海外上市，募出资额为6-7亿美金；另一家头部企业轻松也传来2020年海外上市的信息，很有可能会筹资5-10亿美金。

头顶部企业陆续迈向IPO之途，此后长租公寓领域在租金贷、室内甲醛房的社会舆论气氛下打开了行业领域的新的征程。

长租公寓做为租用经销商的一个关键经济大国，从政治经济学的角度观察，实质是根据业务流程传动链条各阶段上的优点能力，在源码资本来看，是由于其搭建了一条自身的“内部结构跌价曲线图”：供应链管理能力使公开市场业务的外界跌价曲线图往下移动；回收利用处理能力使其往下缩小；储备能力又使其沿时间轴往右边移动；这才空出了租用设计方案的室内空间（价钱vs时间）。

因而，租用实质上赚的是高效率的钱，房租是外部环境跌价曲线图中间的跨時间对冲套利。

长租公寓要想完成自力更生，提高高效率是成本重要，但现在来看，长租公寓是一项早期资金投入资产极大、收益周期时间较长的小规模业务流程。现阶段商品房的房租回报率仅有2%至3%，假如只靠商住楼租赁，长租公寓不太可能创建起运营模式。

招股书表明，青客公寓从2017年的5.22亿人民币增加到2018年的8.89亿人民币，同比增加70.3%；截止到2019年6月30日的前9个月，营业收入为8.98亿。可是，在2017年、2018年，青客的亏损各自达2.45亿人民币和4.98亿元。

华菁证券的一份长租公寓行业研究报告强调，55%的拿房成本占有率和65%的住房率是长租公寓领域赢利零界点。但据深层次调查，许多公寓楼公司的拿房成本再加上室内装修成本早已占到了80%。

如同王健林常说，长租公寓仅有1%的收益率，充分考虑资产成本，想挣钱难以。就住户直租来讲，一线城市房屋租售比在1.2%—1.8%上下。而长租公寓的成本呢？除开拿房成本外，还涉及室内装修摊销费、工作人员成本、扩客成本、所得税等。

算一笔账，一个企业化运行的长租公寓商，假定从小区业主处租用的成本0.8万/月，室内装修摊销费0.1万/月（保守估计资金投入6万，5年摊销费）、经营维护费用0.03万/月、扩客成本0.01万/月（假定扩客成本0.1万余元，租赁期12个月）、税金0.04万（5%），再再加上利息费用、总公司花费等。因而，假如长租公寓营运商的抬价小于30%，基本上不挣钱，现阶段看来，抬价几近3成，租赁户接受度极低。

长租公寓做为常见的出租方式，难以运用外部环境跌价曲线图中间的跨時间对冲套利，换句话说长租公寓的运营模式难以走通，自力更生几近不太可能，那麼长租公寓热火朝天其使用价值几何图形，将来又将迈向哪里？

长租公寓的“金子管路效用”：金融业场景、总市值要求、政策利好

长租公寓自身并不是一门赚钱好项目，难以自主经营，可是长租公寓却可以产生许多赚钱好项目，是一条金子管路。吃穿住行行业，通过网络的颠覆式创新，因其交易的高频率性，问世出去许多大佬，租房子做为客户生活习惯的媒介，自身也是有其极大的突破现状。具体来说，消费分期、金融市场估价要求等众多行业，长租公寓都能显现出来极大使用价值。

1 金融业使用价值：分期付款场景

怎么让传统式的线下推广场景也可以完成网络金融的灵便方便快捷”变成各种网络金融扩张销售市场的新趋势，各平台都铆足了劲地把金融业溶合到平常生活中的每个领域，更多方面的掌握用户需求，正确引导销售市场开展变化，为客人带来更为个性化、竖直、细分化的场景金融信息服务，营造互联网金融新绿色生态，打造出更有竞争能力的自主创新投资理财平台和股权融资供应链管理。

*短频快交易场景，典型性的是衣、食版块。

衣、食均为小额贷款高频率场景，额度小，借款的重要性也低，付款特性强过分期付款特性。这一部分场景，只有根据先付款、后信用卡分期的方法来做，销售市场生日蛋糕基本上被银行信用卡和极少数含有信用卡免息期的支付手段组成（支付宝钱包&蚂蚁花呗、苏宁支付&苏宁任性付等）等占有。

* 低频率高额度交易场景，典型性的是住、行版块。

内行这一行业，汽车分期付款武林就问世出许多独角兽高达乃至上市企业，做的比较好的如美利金融，葵瓜子、优信等二手车平台。大家以优信发售情况下发布的招股书看来，在全新的2018第一季度中，“2C借款收益”占有率再度做到55%的历史时间最大值。一样是2C收益，优信的“2C借款收益”也一直超过“2C买卖收益”，一直在300%~500%中间起伏。

简言之，与其说是优信是二手车公司，倒不如说是金融投资公司更加允妥。

这类“挂羊头、卖狗肉”的作法，实际上是互联网公司的典型性商业运营模式，如同BAT，表层上是检索企业、社交媒体企业、电子商务公司，实质上全是广告传媒公司。

IT行业最简洁明了的实体模型，实际上便是总流量获得->派发->转现。

吃穿住行做为高频率次交易场景，衣、食问世出蚂蚁金融那样的大佬，行的行业问世出优信、葵瓜子、美利金融这些独角兽公司，住的行业一样不容小觑。

长租公寓在分期付款交易场景中的想像室内空间巨大，遵循总流量获得、派发、转现方式，靠补助砸钱获得的总流量，正确引导到金融业场景，很可能问世出一批优信。但现阶段租房中介、长租公寓商、与个人消费信贷组织陆续进军在其中，引起资金池和失衡问题反而变成长租公寓破产倒闭，深陷社会舆论旋涡的。

一把赢牌不但打坏了，还反误了卿卿性命。

2 市赢

从A股对财产类企业的估价看来，展现出周期时间＜非周期＜周期时间 非周期，轻资产＜多元化经营＜轻和重融合的特点。典型性的轻和重财产融合、周期时间非周期业务流程融合的企业中国国贸有着财产类企业最大的估价，PS 9倍，PE 32倍。长租公寓行业是一个可以完美组合周期时间和非周期时间业务流程的领域版块，轻和重融合的财产运营模式将很大程度地更改现阶段房地产区域的估价管理体系，造就新的高总市值领头发生。

地产行业失强周期时间领域，靠拿地、积存、出售，可是有贮备期与销售区，储备期拿地多，市场销售少，财务报告不好看，这时非周期时间业务流程，基本的有物业管理，如今长租公寓新项目还可以为其填补财务报告缺点。这如同电影产业一样，起伏大，以开心麻花团队为例子，一年有一两部爆品，总公司就能最后的冲刺IPO，但是一旦沒有新品发布或是新产品主要表现不佳，总体财务报告数据信息尴尬，必须靠线下推广话剧表演来支撑点。

此外一个便是，长租公寓并不像物业管理，物业是非常典型的互补品商品，便是配套设施，想像室内空间比较有限，长租公寓商业运营模式是非常典型的互联网技术玩法，如同王健林，前两年项目投资做联合办公行业，传统式行业发展受阻，前2年互联网技术发展趋向优良，为了更好地追上这波的浪潮，自然是挑选离本职近期的行业探寻。

3 政策利好效用。

虽然人是铁饭是钢，可是独特基本国情下，吃穿住行行业，住反而变成我们的“心肝宝贝”，住不但是个人问题，也是社会稳定的主要要素，因而，搞好了长租公寓，也是替政府部门排忧解难。自然，我国倡导的方位通常也是政府补贴的方向。

前不久，财政部官网公布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（下称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公共租赁房）的运营管理企业免税土地税、合同印花税、房地产税、所得税等；有效期限2年。

长租公寓的将来：腹部知名品牌向有关全产业链演变

金融业原本是长租公寓最高品质的发展前景，怎奈困于客观事物无法转现，那麼针对长租公寓而言，将来又该怎样演变？

一位投资者曾在接收新闻媒体访谈时表明，这一领域能不能做大并得到赢利关键在于三个指标值：知名品牌（名气及经营）、市场容量、租售比（经营），参考西方国家长租公寓发展历程，其销售市场前期拼的全是用户评价和经营规模。这一领域之后仅有头顶部游戏玩家和小玩家能活下，二级分裂比较严重。小游戏玩家成本低，盈利空间大，头顶部游戏玩家线下推广经营重、成本高、赢利空间小。

长租公寓艰辛的转现路，决策了靠房租的方法难以完成自主经营，如同共享自行车一样，经营成本过度高，仅有头顶部跟尾端可以生存，呈杠铃式布局，这就确定了许多网站的发展前景应当“攘外必先安内”，做长租公寓开拓者道路上的“桶装水配送人”。

服务平台商向营运商变化：SaaS级服务系统

长租公寓领域有两个行为主体：营运商友谊台商。营运商便是以上界定中的拥有楼盘的公寓楼运营方，例如常用的自如公寓、自如友家、魔方公寓这些；而服务平台商本身并不拥有楼盘，它只承担开发设计公寓楼SaaS系统软件，给予给公寓楼运营方应用，协助这些人提升管理方法楼盘的高效率，例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。

传统式的小型公寓和二房东们可以根据手账本、Excel 等简易方法开展房源管理，但一旦产业化快速发展后，这种「土办法」没法融入很多楼盘数据信息的升级和解决，且管理方法成本会指数级胀大，更不能满足经营方对运营数据的实时统计。轻松花了800万做IT适用，才进步了20万的宿舍量。全部领域已进到走量的状况，拿房成本十分高，房租收益已是小规模。这样的事情下，公寓楼主及岗位房主的赢利不仅只达到于获得房租差，更期待根据操作系统和服务平台发掘房客使用价值。如生活服务、金融信息服务、广告业务等。对房客网上交费、网上签订等要求，公寓管理系统，也就是SaaS系统软件刻不容缓。

对SaaS生产商而言，将来的市场竞争取决于提升服务能力，处理顾客真实的问题，如怎么才能协助顾客提高业务流程提高、减少经营成本，与此同时保障消费者的网络信息安全，及其连通各插口来完成特色化、互联网技术化的发展战略更新等。

长租公寓做为“住”这一场景的主要媒介，总流量日渐稀有的时下，BAT都是在持续通水。2016年11月，百度搜索租房子发布，并且于17年3月与长租公寓SaaS智能管理系统寓小二达到深层次协作，进行系统软件真实房源与百度搜索租房子总流量通道的对接。2015年，腾讯官方与荣盛、正荣、华燕房盟、广州恒大协作，发展趋势智慧小区，用意打导致中国较大的互联网技术社区平台，发布合理布局“小企鹅智慧小区SaaS系统软件”；阿里巴巴发展战略入股投资蘑菇租房，期待根据公寓楼SaaS 总流量进入销售市场，现阶段已在每日活跃数千万的支付宝开通“租房子”通道。

针对长租公寓而言，以SaaS手机软件为基本，搭建公寓楼物联网技术通道，将多类目、多知名品牌、多场景的智能终端深层嵌入并合理运用，创建起屋子、房客和机器设备的对应关系。将房客、合同书、信用卡账单、终端设备硬件配置等各种有关数据信息相对高度融合，以屋子为企业统一管理方法。那样，大家必须的信息流广告、现金流、人流量三维数据信息便可以根据公寓楼SaaS手机软件获得。

从相拥资产到相拥全产业链

头顶部房地产商逐渐建立市场占有率，把握区位优势的与此同时，同时培育出园林景观、室内装修、物业管理服务等服务提供商。不会太难推论，将来长租公寓从增加量转总量的全过程，一定会历经相近环节，当大中型品牌公寓压实销售市场基本，也会给予家居家具服务提供商相对应的市場机遇。

*相拥资产做配建，根据物业管理的升值获利；

*相拥全产业链将租赁业务做为通道，根据全产业链业务流程获得利润最大化全是可以的方位。

而这二种商业运营模式必须的关键能力是有区别的。相拥资产端要的关键能力是资本运作能力和对周期时间的深层了解能力，相拥全产业链的方式则必须非常的服务平台管理方法和协作能力。可以说无论哪一种方式要保证取得成功全是有非常门坎的。

累加前边大家对领域粒度分布的分辨，分时租赁这一领域要进到不会太难，但是做大而且不断赢利，以至不断高毛利率地赢利是有非常难度系数的。将来在我国的销售市场时会走一条先相拥全产业链再相拥财产的未来发展途径，在这个全过程中不清除会发生与此同时有着两边优点的公司发生，与此同时也会激发或是衍变分裂出许多潜心做单独行业的系统化的企业，例如室内装修、家政服务、搬新家、金融业这些。

因而，长租公寓的将来布局，只有是杠铃状布局，两边小能存活，一边是头部企业，像轻松、鸡蛋壳、青客等首先战位的公司，另一方面便是长尾关键词销售市场下的小的传统式房主，腹部公司迈向亡国是迟早的事，与其说在长租公寓跑道艰辛“开拓者”，比不上“桶装水配送”，向有关全产业链演变。